寺泊の構想：どの建物で、誰が、どの法律でやるか

初めに決める3つのこと

寺泊（お寺の宿）を始めるとき、最初に決めるのは次の3つです。

• どの建物を使うか
• 誰が宿をやるか（お寺か、ほかの人や会社か）
• どの法律でいくか（旅館業か、民泊か）

この3つは、別々には決められません。例えば、建物のある場所によっては旅館業の許可がとれず、民泊しか選べないことがあります。民泊を選ぶと、1年に人を泊められる日数は180日までになります。すると、収入の見込みも、誰が運営するかも変わってきます。

3つを順番に決めるのではなく、行ったり来たりしながら、全部がかみ合う形を探す。それが STEP 1 の仕事です。

最初の分かれ道：お寺が自分でやるか、建物を貸すか

3つのうち、一番大きな分かれ道は「誰が宿をやるか」です。大きく分けて、2つの形があります。

お寺が自分で宿をやる

お寺（宗教法人）が宿の事業者になります。宿泊料はお寺に入ります。その代わり、予約の受付から清掃、ゲストへの対応まで、お寺が責任を持ちます。実際の作業は、運営会社に任せることもできます。

建物を貸して、ほかの人や会社が宿をやる

お寺は大家になり、宿の事業者は建物を借りた人や会社です。お寺に入るのは賃料です。宿の運営の責任は借りた側が持つので、お寺の手間は少なくなります。その代わり、お寺に残るお金は、自分でやる場合より少なくなりがちです。借り手は、住職の家族が作った会社や個人のこともあれば、宿の運営会社のこともあります。

見落とされやすいのは、建物を貸す形でも、お寺の手続きはなくならないことです。宿の事業者にならなくても、建物を続けて貸せば、お寺には「不動産貸付業」という収益事業が始まります。宗教法人の規則と税の手続きは、どちらの形でも関わってきます。詳しくは STEP 2（宗教法人の手続き）と STEP 4（税と会計）に書きます。

間の形もある

実際には、この2つの間にいくつもの形があります。お寺が事業者になって運営を会社に任せる形、住職の家族が個人で事業者になる形、運営する会社と管理する会社を分ける形などです。

どの建物を使うか

お寺の宿で使われる建物は、大きく5つに分けられます。

• 庫裏の一部を使う（住まいと同じ建物）
• 庫裏をまるごと使う（住まいを移して空いた庫裏など）
• 境内の別棟・離れを使う
• 境内の外の空き家を使う
• 新しく建てる

工事の大きさは、大体3段階です。消防の設備を入れるだけで済む場合、水回りなどを直すリフォーム、間取りから変えるリノベーション。新しく建てるのが、一番大きな工事になります。

建物を選ぶときは、次の点を見ておきます。

• 暮らしとの距離。住職や家族の住まいと、どれくらい離れているか。音、出入り、洗濯物。毎日のことです。
• 行事との両立。法要や行事の日は、宿の予約を止めておく（売止）と決めておけば、お寺の行事と両立できます。
• 水回りと寒さ。古い建物の宿で評価を下げる原因は、多くが水回り、寒さ、湿気です。寝具の寝心地も大事です。
• 鍵をかける部屋。仏具や檀家さんの物を置く部屋を、ゲストの使う場所と分けられるか。
• 建物の広さ。旅館業でいく場合、宿に使う部分が200㎡を超えると、建築の手続き（用途変更の確認申請）が要ります。

どの法律でいくか：旅館業か、民泊か

お金をいただいて人を泊めるには、法律に基づく許可か届出が要ります。お寺の宿で使うのは、主に次の2つです。

• 旅館業法の許可（お寺の宿なら、多くは「簡易宿所」）
• 住宅宿泊事業法の届出（いわゆる民泊）

旅館業の許可がとれる場所なら、まず旅館業を考える。とれない場所なら、民泊を考える。1年を通して宿として回すなら、日数の制限がない旅館業のほうが有利だからです。

ただ、場所の条件で旅館業が難しいお寺は少なくありません。市街化調整区域にあるお寺もめずらしくないからです。その場合は、民泊で始めるのが現実的な道になります。180日の上限の中で、1泊あたりの単価と体験で収入を組み立てる設計にします。

このほか、国家戦略特区の「特区民泊」などの道もありますが、使える地域が限られています。2つの法律の詳しい中身は、旅館業法編と住宅宿泊事業法編にまとめています。

建物を決める前に、役所で確かめること

構想で一番痛いつまずきは、建物と計画を決めたあとで「この場所では許可がとれない」と分かることです。図面を引く前、工事の見積もりを取る前に、次の窓口で確かめておきます。

1. 都市計画の窓口区域と用途地域
2. 建築の窓口建物の用途と広さ
3. 保健所旅館業の基準
4. 消防署要る設備
5. 民泊の窓口条例の制限

どの窓口も、「お寺の建物で宿泊の事業を考えている」と伝えれば相談に乗ってくれます。建物の地番と、図面や写真を持っていくと、話が具体的になります。

許認可の見通しは行政書士へ、建物の状態と工事は建築士へ。海野は、確かめる順番の段取りと、専門家との連携を担います。

誰に泊まってほしいか

建物と法律の見通しが立ったら、「どんな人に、どんな時間を過ごしてもらうか」を決めます。

「お寺に泊まれる」だけでは、選ばれる理由になりにくくなっています。お寺の宿を選ぶ人には、宗教に詳しくなくても、静けさや心の整いを求める人が多くいます。海外からのゲストか、国内の家族連れか、一人旅か。相手によって、部屋のつくりも、料金も、載せる予約サイトも変わります。

ZENSŌ は、宿が1軒もなかった町で、お寺の離れを1日1組の宿にしました。素泊まりを土台に、坐禅、写経、薪窯のピザ、愛犬との滞在などを、ゲストが自由に選べるようにしています。「宿坊はこう過ごすもの」と決めつけない設計です。

お金の見通しをざっくり立てる

構想の段階では、細かい収支表は要りません。次の3つが、おおよそつかめれば十分です。

• 1泊いくらで、1年に何泊売れそうか（民泊なら180日が上限）
• 改修にいくらかかり、何年で取り戻すか
• 清掃、予約サイトの手数料、システムの利用料など、毎月出ていくお金

お寺の場合、住職や家族の働きなどは数字に出にくいので、見込みが甘くなりがちです。改修費と、自分たちの手間も、数字に入れておきます。

改修や体験づくりに補助金を使うなら、構想の段階で決めておきます。多くの補助金は、交付が決まる前に工事を頼むと対象になりません。補助金の締め切りが、工事の日程そのものを決めてしまうこともあります。補助金については STEP 6 にまとめます。

お寺の中と、地域に話しておく

宿は、住職ひとりのものではありません。責任役員、総代、檀家さん、家族。建物の使い方とお金の流れを変える話なので、早いうちに「なぜ宿をやるのか」を話しておきます。宗教法人としての正式な手続き（責任役員会の議決など）は STEP 2 で書きますが、その前の話し合いは構想の段階から始めます。

地域にも目を向けます。私が2021年に観光庁の寺泊セミナーで話した課題も、市街化調整区域のことと、自治体や地域の団体との関係づくりでした。お寺の宿は、地域の理解があってこそ続きます。

構想にかかる期間

場所の確認がすんなり進めば、構想は1〜3か月ほどで固まります。場所や運営の形で迷うと、半年から1年以上かかることもあります。とある寺院では、最初の案から運営の形が決まるまで、約14か月かかりました。

STEP 1 のチェックリスト

• 使う建物の候補を決めた
• お寺が自分でやるか、建物を貸すかの方向を決めた
• 区域と用途地域を、市町村の窓口で確かめた
• 旅館業でいくか、民泊でいくかの見通しを立てた
• どんな人に泊まってほしいかを、ひとことで言える
• 改修費と、1年の売上のおおよその見込みがある
• 責任役員・総代・家族に、宿の話をした

出典

法令や制度は変わることがあります。最新の内容は、次の資料と、各窓口で確かめてください。

• 旅館業法（e-Gov 法令検索）
• 住宅宿泊事業法（e-Gov 法令検索）
• 民泊制度ポータルサイト（観光庁）
• 民泊サービスと旅館業法に関するQ&A（厚生労働省）
• 建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について（国土交通省）
• 民泊を始めるにあたって（消防庁・リーフレット）
• 令和8年版 宗教法人の税務（国税庁）