寺泊のお金：いつ、何に、いくらかかるか

「お寺で宿を始めると、いくらかかりますか」。最初の相談で、一番よく聞かれる質問です。

正直に言うと、答えは建物によって大きく変わります。水回りがそろった離れと、何十年も使っていない庫裏とでは、同じ一棟貸しでも改修費の桁が違うこともあります。そこでこの記事では、金額を言い切るかわりに、どの時期に何のお金が出ていき、1年でいくら残り、何年で取り戻すのかを考える「型」をまとめます。自分のお寺の数字を当てはめて、見通しを立てるのに使ってください。

お金が出ていく時期と中身

宿づくりのお金は、一度にではなく、段階ごとに出ていきます。

設計の報酬には、国の目安があります。建築士法に基づいて国土交通省が定める「業務報酬基準」です。建物の用途や広さから標準の業務量を出し、人件費や経費を計算する仕組みで、工事費の何割と決まっているわけではありません。見積もりを受け取ったら、この基準に沿っているかを建築士に聞いてみてください。

改修費が膨らみやすいところ

改修費は建物の状態で大きく変わるので、ここでは幅を出しません。かわりに、見積もりが膨らみやすいところを挙げます。

• 水回り。浴室・トイレ・洗面を増やす、給湯の力を上げる。
• 消防設備。宿は、消防法では住宅ではなく「旅館・ホテル」と同じ扱い（(5)項イ）になります。小さな一棟貸しでも、自動火災報知設備や誘導灯などが要ります。
• 古い建物の傷み。壊してみて分かる腐れ、シロアリ、雨漏り。
• 寒さ・暑さへの手当て。断熱、冷暖房。
• 建物の決まり。宿に使う広さが200㎡を超えるときの用途変更。200㎡以下でも、建築士に決まりに合っていることを証明してもらうための調査と手直し。耐震の補強。
• 排水。下水が来ていない場所の浄化槽。
• 家具・寝具・備品。質で大きく変わります。既製品でそろえれば抑えられ、オーダーメイドや高級な家具にすれば高くなります。

売上と手残りの計算の型

1年の売上は、次の式で見積もります。

売上 ＝ 1泊の単価 × 売れる日数 × 稼働率（× 部屋の数）

稼働率は季節で大きく動きます。同じ宿でも、春や秋、夏休みは月の稼働率が6〜8割になり、冬の平日が続く月は1〜2割まで下がることがあります。開業してしばらくは、お客さまの口コミがたまっていないので、低めに置いてください。民泊は1年に泊められるのが180日までなので、「売れる日数」は180日で数えます。

売上から引く費用には、次のようなものがあります。

• シーツやタオル：1人あたり数百円
• 消耗品（アメニティなど）：1人あたり数百円
• 水道光熱：1人あたり100〜300円ほどに、毎月の基本料金
• 予約サイトの手数料：使うサイトの組み合わせで、売上の1割強
• カード決済の手数料：決済した額の3〜4%ほど
• 予約や客室を管理する仕組み、インターネット：毎月数千円〜2万円ほど
• 運営や清掃を任せる場合は、その費用（売上の2〜3割ほどで決めることが多い）

3つの例で計算してみる

実際の宿の収支の見込みをもとに、数字を丸めた例です。どれも定員6人ほどの宿で、改修費は入れていません。

ここでの「手残り」は、上の費用を引いたあと、人の手間・税・建物の減価償却・修繕の積立を引く前の額です。

運営を誰が担うかで、手残りは大きく変わります。自分たちで運営すれば売上の7割ほどが残りますが、運営を任せると5割ほど、運営と清掃をまとめて任せると2割台まで下がる例もあります。どちらがよいかは、お寺の人の手がどれだけあるか次第です。任せ方は 寺泊は誰に頼むかに書いています。

何年で取り戻すか

改修にかけたお金を何年で取り戻せるかは、次の式で見ます。

回収年数 ＝ 初期投資（改修費・設計費・家具など） ÷ 1年の手残り

お寺の宿では、10〜15年で取り戻す計画を目安に考えることが多くあります。例えば、例2の宿で、人の手間や修繕の積立を引いて1年に300万円残るとします。初期投資がその10倍なら10年、15倍なら15年で取り戻せる計算です。言い換えると、10〜15年で取り戻すには、初期投資を1年の手残りの10〜15倍に収めることになります。

計画を立てるときは、次のことも確かめておきます。

• 回収するまでに、屋根や設備の入れ替えなど、大きな修繕が来ないか
• 開業1年目は稼働率が低くても、資金が続くか
• 借入があるなら、毎年の返済が手残りの中に収まるか

お金だけで測らない

回収年数は大切な物差しですが、寺泊の価値はそれだけではありません。地域の外や海外の人との出会い、自治体とのつながり、取材を通じてお寺の名前が広がること。そして、お布施だけに頼らない収入の柱ができ、お寺の運営が強くなること。回収年数だけでは見えないこうした価値も、宿を始め、続ける理由になります。なぜそのお寺で宿をやるのかは、STEP 1 の柱の記事に書いています。

お金の集め方

お寺の宿のお金は、1つの方法でまかなうより、いくつかを組み合わせることが多くあります。

• お寺の積立（自己資金）と、借入。この2つが中心です。宗教法人がお金を借りるときは、責任役員会で決めるほか、少なくとも1か月前に「公告」をする決まりがあります。手順は STEP 2 の柱の記事に書いています。
• 補助金。観光や地域づくりの補助金が使えることがあります。補助されるのは費用の一部で、多くは費用を払ったあとに受け取る形です。使い方は STEP 6 の柱の記事に書いています。
• 運営会社に建物を貸す。運営会社が改修費を出し、お寺は賃料を受け取る形です。お寺の持ち出しは抑えられますが、そのぶん手元に入るお金も小さくなります。
• そのほか。クラウドファンディングや、檀家さん・地域の方からの寄付など。

開業の資金とは別に、運転資金も用意しておきます。開業してしばらくは、お客さまの少ない月が続いても、固定費や返済は毎月出ていきます。お客さまの少ない月が続いても困らない額を、手元に残しておいてください。

専門家と一緒に数字をつくる

改修費の見積もりは建築士へ、税を含めた収支の見込みは税理士へ、借入は金融機関へ相談します。海野は、売上と費用の見込みを一緒につくり、お金が出ていく順番と、それに合わせた段取りを組み立てます。

お金のチェックリスト

• 改修費の見積もりを取り、予備費を見込んだ
• 消防設備の見積もりを取った
• 単価・売れる日数・稼働率から、1年の売上を見積もった
• 住職や家族の手間も、費用に入れた
• 運営を自分たちでやるか、任せるかで、手残りを比べた
• 回収年数を計算し、大きな修繕の時期と比べた
• お金の集め方を決め、運転資金を残した

出典

法令や運用は変わることがあります。2026年5月にも、旅館業の許可で建物を確かめるやり方が変わりました。実際に進めるときは、必ず専門家に相談し、最新の内容を次の資料と各窓口で確かめてください。

• 建築士法に基づく新しい業務報酬基準の公布について（国土交通省、2024年）
• 宗教法人法（e-Gov 法令検索）：第23条（公告）
• 民泊制度ポータルサイト（観光庁）
• 旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について（厚生労働省・国土交通省の通知、2026年5月28日）